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长沙法拍房怎么捡漏?法拍房和二手房有什么区别?

发布时间:2021-03-12 23:13 人气:

长沙法拍房怎么捡漏?法拍房和二手房有什么区别?

 

长沙法拍房怎么捡漏?法拍房和二手房有什么区别?

 

长沙价高的法拍房:市场价越高的房子,购买人群小,竞争就越少,遇到6折或者7折起拍,捡漏的可能性就大得多。

外地的法拍房:因为可能需要到较远的地方去办理法院文书等手续,很多人觉得太麻烦了,因此竞拍人数少,很大可能低价成交。

有人住的法拍房:很多人一听到法拍房里面有人居住就退却了,但现在很多法院可以也在实行强制腾退,所以腾房就有了保障,不过当然也要在参拍前做好实地尽调工作,如果有长期租约,还是不建议出手。

冷门的法拍房:现在很多冷门的法拍房无人问津,比如变卖、多套同时在拍卖的,这种就适合买来投资等如果购房者有需求,那么这些房子还算可以试着拍一下的。

那么怎么才能在这场红利中捡漏法拍房呢?在此之前我们需要搞清楚法拍房的出价规则是什么?

1)全场首次出价只能为起拍价 。

2)加价幅度:只能按照加价幅度的整数倍加价 。

3)首次出价者不可在自己首次出价领先的状态下再次出价,需有第二人出价后可再出价,之后可连续出价 。

4)出价次数无限制,竞拍周期内均可出价,出价时账户里不需要准备资金。

5)在竞拍周期内,如果长时间没有人出价,竞拍过程也不会结束,除非法院中止或撤回拍卖。

在拍卖结束前五分钟内出价,结束时间会在出价时间的基础上延长5分钟,5分钟内的每一次出价都会因触发而再延时。

到底该怎么出价?

首先,明确自己的心理价位。不要过早出价一开始就把气氛带热,也不要意气用事,被紧张的拍卖形势弄得疯狂加价。当然,如果最后对手已经很犹豫了你再加两手说不定就拿下了。

其次,注意预估对手的心理。一般最后几轮都只是俩个人较劲,一定要分析对方是穷途末路了还是信心满满,不要过度较劲也不要轻易放弃。

最后,不要总想流拍后捡二拍。法拍房在无人缴纳保证金或者无人出价的情况下会流拍,而流拍后法院会酌情降低保留价进行第二次拍卖,若出现第二次流拍,将会进入变卖环节。

一般情况下,二拍起拍价比一拍最多降价20%,买家最后有可能会低于一拍保留价成交。但在实际的拍卖过程中,相反的情况也不少,房产降价的同时吸引的人会增加,所以就会出现更多竞争,价格很有可能就抬高了。

法拍房和二手房有什么区别?

1、购房资格的限制

二手房:会受到限购政策的影响。

法拍房:大多数城市对谁法拍房不限购。

2、购房的费用

二手房:双方按照约定确定交易房产的价格基本与市场价持平,挂牌价甚至会高一些,但除房价以外的其他费用,买方要缴纳税费1%+卖方的个人所得税1%,也就是2%的税费。

法拍房:拍卖房产会设置一个较低的起拍价,该价格往往低于市场价,最低可能会只到市场价的一半,但最终成交价是由竞拍人出价而定,出价高者获得房产。同样按照5年非唯一的普通住宅类型的法拍房计算,买方只需要缴纳1%的契税和欠的水电费。

3、购房的渠道

二手房:通过专业的二手中介或者在线平台来寻找房源,为了保持房源的垄断性和增加平台竞争力,其中免不了一些虚假等信息干扰。

法拍房:只能通过法定的拍卖平台:阿里拍卖、京东拍卖、公拍网等。不存在作假,但存在信息不详细。

4、看房的方式

二手房:基本直接约好就能看房,对房源的情况,可以由业主直接获得,当然也不排除有造假的成分。

法拍房:组织统一看房,而对于一些特殊情况,或许只能自己上门查看或了解周边情况。

5、付款的要求

二手房:双方约定如何付款就完了,付款时间上都可以商量。

法拍房:直接将成交金额转入法院公开账户,但是在时间上确有明确的限制,通常是10天左右。

6、购房办按揭

二手房:按当地政策申请贷款,一般是首套房3成,二套房6六成,可以选择申请公积金贷款,商业贷款,或者组合贷款。

法拍房:只要符合当地按揭政策,就能申请按揭贷款,成数、利率、期限和普通二手房相同,但是不能使用公积金贷款或者组合贷款,只能申请商业贷款。

7、入住的时间

二手房:一般按照约定支付了尾款,原房主就会腾房搬出,新业主也就可以搬入了,虽然也有一些纠纷,但相对较少,入住时间基本能控制。

法拍房:目前大部分的法拍房已经达成协议,在竞拍成功以后会按约定搬出,但也有部分被执行人会抵触或想方设法不让买受人入住,这时往往会需要法院协助腾房,但是时间上法院不会给出承诺,这也就无法控制入住的时间。

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